ESTADOS UNIDOS.- En Estados Unidos, la percepción de una grave escasez de viviendas ha sido objeto de debate. Sin embargo, un nuevo estudio publicado en abril en la revista Housing Policy Debate desafía esta creencia, sugiriendo que la verdadera crisis no es la falta de viviendas, sino la escasez de alquileres asequibles y viviendas a precios accesibles.
El estudio, realizado por Alex Schwartz, director del programa de maestría en políticas urbanas de The New School, y Kirk McClure, profesor emérito de planificación urbana de la Universidad de Kansas, analiza el crecimiento del parque de viviendas entre 2000 y 2020 en Estados Unidos.
¿Por qué hay un exceso de viviendas en EEUU?
Los autores compararon este crecimiento con el número de nuevos hogares formados durante el mismo período y concluyeron que Estados Unidos tuvo un excedente de 3.3 millones de viviendas. Schwartz explica que muchos estudios actuales no retroceden lo suficiente en el tiempo, omitiendo el gran volumen de construcciones durante el auge inmobiliario de 2000 a 2007.
“La burbuja inmobiliaria no solo fue un aumento de precios, sino también un crecimiento significativo en la producción”, afirma McClure.
El colapso del mercado inmobiliario y la subsiguiente Gran Recesión también formaron parte del análisis, que abarca hasta la recuperación económica entre 2012 y 2020. La perspectiva a largo plazo evita reacciones exageradas a las fluctuaciones del mercado a corto plazo.
“Construimos más unidades de vivienda de las que necesitábamos, y aún en 2024 estamos absorbiendo ese exceso de construcción”, dice McClure.
Entre 2000 y 2010, el estudio encontró un superávit de 4.6 millones de unidades de vivienda, mientras que la década siguiente mostró una escasez de 1.3 millones de unidades, resultando en un excedente neto de 3,3 millones de viviendas.
Estos hallazgos contrastan con estudios que sugieren una escasez generalizada de nuevas construcciones. Por ejemplo, Zillow estimó un déficit de 4.5 millones de viviendas en 2022, mientras que Realtor.com señaló una escasez de 2.5 millones de unidades entre 2012 y 2023. Sin embargo, estos estudios se centran en la construcción de viviendas nuevas, mientras que Schwartz y McClure examinan también las viviendas desocupadas, un factor complejo que no siempre se considera.
¿Por qué hay problemas para adquirir una casa?
El estado físico de las viviendas vacías puede variar, desde propiedades de vacaciones no ocupadas hasta viviendas en deterioro inhabitable. Esto significa que el excedente de viviendas no necesariamente ayuda a resolver la crisis de asequibilidad.
El estudio de Schwartz y McClure revela que el problema radica en la falta de viviendas asequibles para familias de ingresos bajos y muy bajos. Estas familias, definidas como aquellas con ingresos entre el 30% y el 60% de la mediana del mercado, y las que ganan menos del 30% de la mediana, enfrentan una grave escasez de opciones habitables.
En un análisis de 381 áreas metropolitanas y 526 ciudades pequeñas, los investigadores encontraron un déficit promedio de aproximadamente 7 mil 700 unidades asequibles para los hogares más pobres, que ganan menos de 22 mil dólares al año. Para estas familias, el alquiler máximo asequible es de 550 dólares (9 mil 979 pesos mexicanos) mensuales, una cifra imposible de alcanzar para los desarrolladores privados.
Para abordar la crisis de asequibilidad, Schwartz y McClure sugieren aumentar los vales de elección de vivienda que otorga el gobierno estadunidenses, que subsidian los pagos de alquiler. Según su estudio, aprovechar las viviendas existentes resulta menos costoso que construir nuevas unidades profundamente subsidiadas.
No obstante, Schwartz y McClure no están en contra de la construcción de nuevas viviendas. Abogan por una mayor diversidad de tipos de vivienda, como unidades más pequeñas y viviendas de mayor densidad, para ofrecer una gama más amplia de opciones.
La construcción de nuevas viviendas también puede ayudar a reducir los precios a largo plazo. Un estudio del Furman Center de la Universidad de Nueva York demostró que aumentar la oferta de viviendas puede reducir los alquileres.
Por ejemplo, en Auckland, Nueva Zelanda, la rezonificación para permitir una construcción más densa incrementó la oferta de viviendas en un 4%, resultando en una caída del 26% al 33% en los alquileres de apartamentos de tres habitaciones en comparación con zonas no rezonificadas.
A pesar de estos beneficios, los nuevos desarrollos pueden generar temores de gentrificación, donde los residentes existentes se ven desplazados por nuevos y lujosos apartamentos. Sin embargo, McClure enfatiza que su objetivo es encontrar soluciones para aquellos que no pueden pagar más de $500 al mes, y no solo reducir los alquileres de 2 mil a mil 800 dólares.
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