Lindo loft. Buena distribución. Excelente conectividad. La publicidad en torno de los mini departamentos, cada vez más comunes en la Ciudad de México, busca desviar la atención sobre las dimensiones de estas viviendas, que llegan a tener una superficie de 20 m2.
“Tenemos margen para achicarnos aún más: en Nueva York, hoy se rentan departamentos de hasta 7 m², o algunos de 20 metros cuyas paredes se mueven para cambiar la distribución”, señala Gene Towle, director de la consultora inmobiliaria Softec. “Es algo asociado a la dinámica de las grandes ciudades, donde mucha gente busca un espacio para una sola persona y sólo para dormir”.
Arteaga 57, en la colonia Guerrero, es un desarrollo con siete departamentos, de los cuales dos tienen apenas 28 m² y, a decir de los vendedores, fueron los primeros en apartarse. En la calle de Liszt, en la colonia Peralvillo, se construye otro desarrollo de 24 lofts que estarán listos para entregarse en 2020; los más pequeños medirán 30 m² y costarán, según el portal Segundamano, 1.06 millones de pesos. Esta tendencia está relacionada con la escasez de suelo urbano, que ha encarecido los terrenos y las construcciones verticales, añade Towle.
Los mini departamentos son la respuesta del mercado a quienes quieren vivir en zonas atractivas o bien ubicadas, pero cuentan con un bajo presupuesto, y como consecuencia de la restricción del uso de suelo y del cambio de hábitos en la población.
En México, las personas se mudan de casa un promedio de cinco veces en la vida, mientras que, en Reino Unido, unas 11 veces; en Estados Unidos, entre ocho y nueve; y, en Dinamarca, pueden ser 10.
En su proceso vital, las personas pueden estar, al comienzo de su carrera productiva, en espacios pequeños, para privilegiar la comodidad de trabajar cerca; pero, conforme cambia la dinámica diaria, requieren nuevos espacios para vivir en pareja, tener hijos y, luego, retirarse, señala Towle.
“La vivienda cada vez se ve más como un proceso de vida, no como un destino”, añade el consultor. “Estas opciones pequeñas serán cada vez más comunes en las zonas más deseables, pues hay cada vez más gente que vive sola, forma parejas sin hijos, o son personas mayores”.
¿Y la norma?
La regulación relativa a la construcción de las mini viviendas se rige por los espacios mínimos, no del total de la vivienda, es decir, que una recámara, por ejemplo, debe tener dimensiones mínimas de 6 a 7 m², y una cocina, de 2.5 a 3 m², según el diseño, pero no hay una dimensión mínima para el total de metros de la vivienda, señala Francisco Martín del Campo, socio de Grupo Arquitectoma.
Esta firma fue una de las primeras en construir departamentos de 60 metros cuadrados, en la década de 1990. “Entonces decían que era una locura, que nadie querría vivir en 60 metros. Hicimos un primer ejercicio de 40 departamentos… y se vendieron rapidísimo. Luego, hicimos otro de 240 departamentos. Hemos seguido con ese esquema y hecho departamentos de 40 metros que son muy socorridos por gente que vive sola. Es un esquema que ocurre cada vez más en la ciudad”, cuenta Martín del Campo.
La tendencia hacia el achicamiento se ha acentuado. “Los espacios de vivienda se han ido reduciendo por cuestiones económicas; la gente lo que privilegia, sobre cualquier otro tema, es la localización. Con el precio de la tierra tan caro en lugares bien conectados y céntricos, lo que hemos hecho los desarrolladores es buscar esquemas eficientes con menos metros cuadrados, para que pudieran estar todavía al alcance de la gente”, dice Martín del Campo.
En 2007, los departamentos nuevos de sólo una recámara representaban 3.2% del total de las ventas, pero hoy rondan el 20%, según cifras de la empresa de Towle. En tanto, los departamentos grandes (de cuatro recámaras) representan menos de 1% de la oferta.
Regulación indirecta
Considerados como unidad, los departamentos pequeños son más económicos, pero, medido por metro cuadrado, su precio es similar al de los convencionales. Por otro lado, su construcción es un reto, pues un desarrollo de lofts requiere más paredes húmedas (baño y cocina) que un desarrollo con viviendas convencionales, lo que encarece el costo por metro de construcción, indica Towle.
“Una forma de abatir costos es tener desarrollos con tamaños distintos; eso no es nuevo, Puerta Alameda, en el Centro Histórico, ya ofrecía, desde un inicio, departamentos de una, dos, tres o cuatro recámaras”, agrega.
Desde el punto de vista del consultor, no es deseable que se formule una regulación que fije un mínimo al tamaño que deba tener un departamento.
“Cuando el gobierno trata de regular algo que obedece a la necesidad de la población y a las características del mercado, surgen los huecos [legales]; entonces, empieza a haber mercados negros y grises. No es lo que se debería buscar”.
Este tipo de esquemas tiene desventajas y ventajas. Los departamentos pequeños se han popularizado debido a la idea de que, en las grandes ciudades, el barrio es el hogar, indica Carlos Martínez, director del Infonavit. “Hoy, la gente en la Ciudad de México empieza a pensar que su casa no sólo es el sitio donde duerme; [su hogar es] su colonia. Ahí encuentran todos los demás satisfactores a una distancia caminable”.
Los créditos de Infonavit (que en la Ciudad de México no son ni 10% del total y están limitados a un valor de 2 millones de pesos) sólo pueden otorgarse para la compra de departamentos de más de 40 m² (y las autoridades quieren restringirlos aún más, a viviendas de cuando menos 42 metros). “Todavía estamos analizando toda la parte financiera, todos los costos, pero es una preocupación real pensar en cómo pueden vivir mejor los trabajadores”, añade Martínez Velázquez.
La regulación podría apretarse más. Podría haber cambios regulatorios en los créditos, advierte, pues se han detectado desarrollos de viviendas pequeñas en ciudades del país que no tienen escasez de terrenos.
“Durante muchos años, se impulsó un desarrollo de vivienda expansivo, en el que sólo interesaba colocar créditos sin importar la calidad de la vivienda; y esto provocó que, en algunos estados, observáramos vivienda de 26 o 27 m² donde viven derechohabientes con condiciones que no deberían de tener”, señala el funcionario.
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